Case & Benchmarks → Typfall 70-tal
Transparens: Detta är ett anonymiserat typfall. Mängder och ekonomi bygger på antaganden som redovisas. Priser är riktvärden från vår prislista (artikelkoder) och ska ersättas med offert/kontrakt när ni upphandlar. Syftet är att visa ett arbetssätt – inte att påstå kundresultat.
Kort sammanfattning (2 minuter)
- Nyckelinsikt: Styrelsen fastnar ofta i “en stor post” (t.ex. stammar). Besluten blir bättre när ni först ser hela 5-årsvolymen.
- I typfallet: tak + fasad + el ligger nära i tid oavsett stamval. Därför kan “stambyte nu” tränga undan annat och skapa lappa-och-laga.
- Arbetssätt: 1) Bygg 5-års-cockpit, 2) sortera risk/samordning/standard, 3) beslutsträd för stammar, 4) uppdatera 50-årsplanen direkt efter vägval (så planen blir sann).
Vill ni göra planen levande – med påminnelser och spårbara beslut?
Testmiljö utan möten • Ingen bindning • Kontot raderas om ni inte fortsätter
Hoppa till
Scenario: så här låter det i styrelserummet
“Vi måste göra något med stammarna.” Någon har hört stambyte i grannföreningen. Någon annan har fått en relining-offert som låter “smidig”. Samtidigt ligger en takbedömning på bordet som pekar på risk inom några år, och fastighetsskötaren har noterat att fogar släpper på vädersidan.
Styrelsen vill göra rätt – men känner igen två friktioner: (1) tekniken är svår att värdera utan underlag, (2) ekonomin måste vara stabil eftersom avgiftshöjningar i närtid inte varit populära, även om boende förstår kostnadsläget.
Det här typfallet visar: hur ni tar er från “vi har tre problem samtidigt” till en 5-årig cockpit med prioritering, beslutsträd och en uppdaterad 50-årsplan.
Föreningsprofil (antaganden) – och varför den är “normal” för ett 70-talshus
Vi sätter en första helhetsbild (riktvärden från prislista). Den visar hur framtungt det kan bli – och varför styrelsen ofta behöver planera finansiering tidigt, även om man helst vill undvika fler avgiftshöjningar.
I typfallet är föreningen inte “dystert dålig” och inte heller “överkapitaliserad”. Den klarar drift och löpande åtgärder, men större projekt kräver tydliga beslut om sparande, avgiftsstrategi och lån. Styrelsens uttalade mål är att undvika svängiga avgifter – hellre en plan som gör att förändringar kan ske stegvis.
Byggnaden (antaganden)
| Faktapost | Antagande | Varför det spelar roll |
|---|---|---|
| Byggår | 1974 | Styr typiska åtgärdstoppar (tak, el, fasad, stammar). |
| Lägenheter | 36 st | Påverkar projektstorlek (t.ex. stammar per lägenhet). |
| Uppvärmd yta (BOA/BRA) | ca 2 900 m² | Påverkar flera poster som prissätts per m². |
| Fasad | Tegel, fasadyta ca 1 250 m² | Omfogning/balkonger kan ofta samordnas i samma period. |
| Tak | Papp, takarea ca 1 050 m² | Risk/följdskador gör att tak ofta hamnar tidigt i 5-årsplanen. |
| Balkonger | 24 st | Samordnas ofta med fasadåtgärder. |
| Ventilation | Självdrag | OVK + rensning/injustering behöver planeras. |
Ekonomi (antaganden)
| Nyckeltal | Antagande | Kommentar |
|---|---|---|
| Föreningslån | ca 30,5 Mkr (≈ 10 500 kr/m²) | Utgångsläge för låneutrymme/omförhandling. |
| Årsavgifter | ca 2,5 Mkr/år (≈ 850 kr/m²/år) | Visar vilken “motor” föreningen har i kassaflödet. |
| Sparande/avsättning | ca 0,64 Mkr/år (≈ 220 kr/m²/år) | Viktigt för vad som går att göra utan stora avgiftshopp. |
| Likvida medel | ca 1,2 Mkr | Buffert – bör inte ätas upp helt av projekt. |
| Styrprincip | Stabil ekonomi över tid | Hellre planerad justering än ryckighet i avgiften. |
Varför detta är representativt: Många föreningar har anpassat avgiften de senaste åren när kostnadsläget förändrats. Banker tittar ofta på kassaflöde och långsiktig kontroll vid kreditbedömning – vilket gör plan och uppföljning praktiskt viktiga i dialogen.
Varför 5 år – när planen är 50 år?
50-årsplanen är kartan som visar helhetsvolymen. 5-års-cockpiten är styrbrädan som visar vad som krockar nu. Det är cockpiten som hindrar att ett stort beslut (t.ex. stammar) tas i isolation och skapar lappa-och-laga när andra riskposter trängs undan.
5-års-cockpit (riktvärden från prislista → ersätts med offert)
Cockpiten är er “sanning för År 1–5”. Poängen är inte att den ska vara perfekt från början – utan att den ska vara fullständig så att ni kan prioritera i helhet.
Scenario A: relining nu (stambyte syns senare i 50-årsplanen)
A1) Stora projekt (driver volym och beslut)
| Åtgärd | Artikelkod | Enhet | Mängd | Riktpris/enhet (kr) | Summa (kr) |
|---|---|---|---|---|---|
| Avloppsstammar – relining (per lägenhet) | SC4.3-T4.3-101 | ST | 36 | 35 000 | 1 260 000 |
| Yttertak papp – byte | SC2.1-T2.1-105 | M2 | 1 050 | 770 | 808 500 |
| Fasadytor tegel – omfogning | SC2.2-T2.214-100 | M2 | 1 250 | 700 | 875 000 |
| Balkonger – renovering | SC2.2-T2.22-100 | ST | 24 | 30 000 | 720 000 |
| Elstammar – byte (per lägenhet) | SC5.1-T5.1-100 | ST | 36 | 25 000 | 900 000 |
| Elcentral – byte | SC5.1-T5.1-101 | ST | 4 | 20 000 | 80 000 |
A2) Drift, besiktning och “små men viktiga” poster
| Åtgärd | Artikelkod | Enhet | Mängd | Riktpris/enhet (kr) | Summa (kr) |
|---|---|---|---|---|---|
| OVK-besiktning (självdrag) | SC4.7-T4.7-1 | M2 | 2 900 | 7 | 20 300 |
| Ventilationskanaler (självdrag) – rensning | SC4.7-T4.72-104 | M2 | 2 900 | 30 | 87 000 |
| Ventilationssystem – injustering | SC4.7-T4.7-100 | M2 | 2 900 | 8 | 23 200 |
| Värmesystem – injustering | SC4.6-T4.63-103 | M2 | 2 900 | 4 | 11 600 |
| Elbesiktning (2 000–5 000 m2) | SC5-T5-2 | ST | 1 | 11 000 | 11 000 |
| Brandsäkerhetsbesiktning (2 000–5 000 m2) | SG1-T6.11-2 | ST | 1 | 9 000 | 9 000 |
| Stamstatus / förstudie (konsult) (rekommenderas) | Post utan pris | ST | 1 | 0 kr tills offert | 0 |
| Etablering/rigg/ställning (samordningspost) | Post utan pris | ST | 1 | 0 kr tills offert | 0 |
Summa 5 år (Scenario A, riktvärde): ca 4 805 600 kr (exkl. “0 kr tills offert”-poster som uppdateras när ni har anbud/kontrakt).
Scenario B: stambyte nu (för att se volymskillnaden i 5 år)
Här byter ni endast en rad: relining → stambyte. Resten av cockpiten kvarstår.
| Åtgärd | Artikelkod | Enhet | Mängd | Riktpris/enhet (kr) | Summa (kr) |
|---|---|---|---|---|---|
| Avloppsstammar – byte (per lägenhet) | SC4.3-T4.3-100 | ST | 36 | 300 000 | 10 800 000 |
| (Övriga rader är samma som Scenario A) | Tak, fasad, balkonger, el, OVK, besiktningar m.m. |
Summa 5 år (Scenario B, riktvärde): ca 14 345 600 kr + byggherrekostnader (projektering/ledning/besiktning).
Case-slutsats: I en “normal” ekonomi är det vanligt att Scenario B blir ett läge där stammar äter allt. Därför behöver ni först låsa vad som är riskstyrt oavsett – och därefter ta stamvalet.
Tidslinje År 1–5 (i typfallet)
För att slippa att allt blir “en lista av projekt” behöver styrelsen en ordning. I typfallet ser tidslinjen ut så här:
| År | Vad gör vi? | Varför? |
|---|---|---|
| År 1 | Tak (SC2.1-T2.1-105) + start elåtgärder (SC5.1-...) + säkerhetsbesiktningar | Risk/följdskador och ansvar – kan inte skjutas utan konsekvens. |
| År 2 | Relining (SC4.3-T4.3-101) om stamstatus OK + fortsatta elåtgärder + OVK/kanaler/injustering | Beslut efter underlag. Samordna driftåtgärder för bättre kontroll. |
| År 3–4 | Fasad omfogning (SC2.2-T2.214-100) + balkonger (SC2.2-T2.22-100) samordnat | Samordning ger bättre genomförande och mindre störning. |
| År 5 | Buffert/uppföljning, garanti- och efterkontroller samt uppdatering av plan utifrån utfall | Gör planen sann och undvik “projekt som glöms bort”. |
Poängen: Det är både tak och relining i typfallet – men i en ordning som utgår från risk och kassaflöde, inte från vem som pratar bäst om sin lösning.
Steg 1: Sortera 5-årsposterna i tre drivkrafter – och se vad vi landar i i detta case
1) Risk / följdskador (måste prioriteras först)
- Tak byte (SC2.1-T2.1-105): skjuts det och ni får läckage → följdskador och större kostnad.
- El (SC5.1-T5.1-100, SC5.1-T5.1-101) + besiktning: säkerhets-/ansvarsfråga; ofta svårt att motivera att “vänta”.
- Stammar: riskstyrt om status visar röda flaggor. Därför beställs stamstatus innan metodval.
2) Samordning (minskad störning + bättre totalstyrning)
- Fasad omfogning + balkonger (SC2.2-T2.214-100 + SC2.2-T2.22-100): ofta logiskt att samordna i samma period.
- OVK + rensning + injustering (SC4.7-…): effektivt att göra som paket.
- Etablering/rigg/ställning: synliggör som egen planpost (0 kr tills offert) så ni inte underskattar helhetsvolymen.
3) Standard/optimering (bra – men ska inte tränga undan risk)
- Värmeinjustering (SC4.6-T4.63-103): ofta “billig effekt”, men ska inte prioriteras före riskpaketet.
Vad vi beslutar i typfallet: Vi låser först riskpaketet (tak + el + säkerhetsbesiktningar + stamstatus). Därefter tar vi stamvalet och planerar samordnad period för fasad/balkonger.
Steg 2: Beslutsträd – relining vs stambyte (ett realistiskt resonemang i fyra kriterier)
Styrelsen väljer att inte “rösta om metod” direkt. I stället beslutar man att jämförelsen måste vara saklig och spårbar – annars vinner den som pratar bäst.
Kriterium A – Teknisk risk (vad vet vi, vad måste vi ta reda på?)
Förstudien/stamstatus ska leverera: nuläge, kritiska stråk, återkommande stopp/läckage, bedömd risk vid uppskjutning och om det finns tydliga hinder för relining. Om förstudien visar röda flaggor måste stambyte/annan huvudåtgärd in som primär väg.
Kriterium B – Boendepåverkan
I typfallet är styrelsen tydlig: boendepåverkan är viktig – men den får inte bli ett substitut för teknisk riskbedömning.
Kriterium C – Ekonomi & 5-års-kassaflöde
Med sparande ca 0,64 Mkr/år och ca 1,2 Mkr i kassa kan Scenario A ofta hanteras med sparande och planerad finansiering när offert är klar. Scenario B (stambyte nu) driver 5-årsvolymen till en nivå där andra riskposter riskerar att skjutas – vilket skapar den svängiga ekonomi styrelsen vill undvika.
Kriterium D – Planpåverkan (50-årsplanen måste uppdateras)
Om ni väljer relining får ni inte “glömma framtiden”. Den framtida huvudåtgärden ska synas i 50-årsplanen – annars blir planen falsk.
Case-utfall: vad styrelsen faktiskt beslutar i detta typfall
Beslut i typfallet: Styrelsen prioriterar tak (År 1) och el/säkerhet (År 1–2). När stamstatus är klar väljer man relining (År 2) eftersom inga röda flaggor framkommer. Fasad/balkonger planeras samordnat År 3–4. 50-årsplanen uppdateras direkt: relining nu, stambyte inlagt 20–25 år fram.
Det viktiga är att beslutet inte blir “relining eller tak” – utan båda, i rätt ordning och med uppdaterad 50-årsplan så ni ser helhetsvolymen.
Offerter: vad tar vi in och när?
Ja – men i rätt nivå. Om ni försöker göra fulla upphandlingar på allt samtidigt tappar styrelsen fokus och ork. I stället skiljer typfallet på budgetunderlag och riktig upphandling.
Praktiskt upplägg
| När? | Vad tar vi in? | Varför? | Vad uppdateras i planen? |
|---|---|---|---|
| År 1 (nu) | Budgetindikation för tak + stammar (ev. fasad om tydligt nära) | Gör cockpiten mer sann innan ni låser beslut. | Justera riktpriser och tidplan i 5-årscockpiten. |
| Inför År 1-projekt | Upphandling/FFU för tak | Lås omfattning, ansvar, tidplan och pris. | Kontraktssumma + slut- och garantiposter. |
| Inför År 2-projekt | Upphandling för relining (om stamstatus OK) | Metod + omfattning måste vara tydlig och jämförbar. | Kontraktssumma + slut- och garantiposter. |
| Inför År 3-projekt | Upphandling för fasad/balkonger (samordnat) | Samordning minskar störning och ger bättre genomförande. | Kontraktssummor + uppföljningsposter. |
Varför detta är rimligt: Ni får bättre beslutsdata snabbt – utan att bränna tid och energi på parallella upphandlingar som få styrelser orkar driva.
Genomförande & uppföljning: gör leveransen kontrollerbar
I typfallet lägger styrelsen in två enkla uppföljningsposter per större projekt: slutbesiktning och garantibesiktning. De kan ligga som poster utan pris tills ni vet upplägg och offert – men de ska finnas i planen, annars glöms de ofta bort.
Projektflöde (enkel version)
- Förstudie/underlag
- Beslut om spår
- Upphandling
- Genomförande
- Slutbesiktning
- Garantibesiktning/uppföljning + återföring till plan
Så uppdateras 50-årsplanen när ni väljer relining
- Byt planpost (nu): ersätt “Avloppsstammar – byte” med “Avloppsstammar – relining” och sätt pris enligt riktvärde. När offert kommer: ersätt priset.
- Lägg in framtida huvudåtgärd: skapa en ny post “Avloppsstammar – byte” om 20–25 år (årtal justeras enligt stamstatus/vald metod).
- Uppdatera sparanalysen: när volym flyttas i tiden ändras behov av sparande/avgift/lån.
- Efter upphandling: uppdatera med kontraktssumma och lägg in uppföljningsposter (slut + garanti).
Princip: Ett vägval ska alltid synas i planen – annars “vinner ni tid” men förlorar helhetsstyrningen.
LCC (livscykeltänk) – lätt version i detta case
Vi djupdyker inte i LCC här (det är en egen artikel), men i praktiken använder styrelsen livscykeltänk för att kunna förklara vägval: Hur påverkar beslutet framtida risk, framtida volym och behov av nya avgifts-/lånebeslut?
Två enkla exempel i fastigheten
- Stammar: Relining nu kan vara en kassaflödeslösning som flyttar volym (stambyte senare). Stambyte nu kan vara en “volymlösning” som tränger undan andra riskposter i 5-årscockpiten.
- Tak: Om taket ändå måste göras: välj lösning som minskar risken för följdskador och ger rimlig livslängd – och se till att valet syns i 50-årsplanens toppar.
Enkelt styrelseargument: “Vi väljer inte billigast rad – vi väljer en plan som minskar risk och gör ekonomin stabil över tid.”
Beslutslogg (protokollkänsla) – så kan man följa vad vi kom fram till och hur
Typfall: Tegel-74 (36 lgh) – arbetslogg (fiktivt men realistiskt upplägg). Fokus: helhetsbild, stabil ekonomi och spårbara beslut.
Möte 1 – “Vi behöver helhetsbild”
- Styrelsen konstaterar: Flera poster krockar inom 5 år (tak, fasad, el, stammar).
- Styrelsen beslutar: Upprätta 5-års-cockpit och sortera posterna i risk/samordning/standard.
- Styrelsen beslutar: Beställa stamstatus (förstudie) innan metodval (relining/stambyte).
- Till nästa möte: Ta in budgetindikation för tak och stammar samt grov tidplan/boendepåverkan.
Möte 2 – “Vi låser riskpaketet först (oavsett stamval)”
- Styrelsen konstaterar: Tak och el bedöms riskstyrt och kan inte skjutas utan följdskador/ansvar.
- Styrelsen beslutar (utfall): Prioritera tak (År 1) och elåtgärder (År 1–2) oavsett stamspår.
- Styrelsen beslutar: Fasad/balkonger planeras som samordnad period År 3–4 om inget akut framkommer.
- Styrelsen beslutar (villkor): Stamspår beslutas först när stamstatus är klar: om inga röda flaggor → relining som huvudspår; om röda flaggor → stambyte/annan huvudåtgärd.
Möte 3 – “Stamstatus klar → vi väljer spår och gör planen sann”
- Stamstatus visar: Inga röda flaggor (typfall). Relining bedöms tekniskt möjlig som livslängdsförlängande åtgärd.
- Styrelsen beslutar (utfall): Genomföra relining År 2.
- Styrelsen beslutar (planuppdatering): Uppdatera 50-årsplanen direkt: relining nu, stambyte inlagt om 20–25 år.
- Styrelsen beslutar (offerter): Upphandla tak först (År 1) och relining därefter (År 2). Fasad/balkonger upphandlas inför År 3.
Ekonomi: “Har vi råd?” – vad styrelsen lutar sig mot
| Fråga | Underlag i typfallet | Hur styrelsen resonerar |
|---|---|---|
| Hur stor är 5-årsvolymen? | Scenario A ≈ 4,8 Mkr (riktvärde) | Hanterbart om vi prioriterar i ordning och uppdaterar med offert. |
| Vilken buffert har vi? | Kassa ≈ 1,2 Mkr | Vi behåller buffert – vi “tömmer inte kontot” för projekt. |
| Hur mycket kan vi bära löpande? | Sparande ≈ 0,64 Mkr/år | Vi använder sparande löpande och kompletterar med måttligt lån/avgiftsjustering när offert är klar. |
| Vad är ordningen? | År 1: tak/el → År 2: relining → År 3–4: fasad/balkong | Ordningen minskar risk och gör ekonomin mindre ryckig. |
Sammanfattat beslut i typfallet: Vi prioriterar tak och el först (riskpaket), väljer relining efter stamstatus, uppdaterar 50-årsplanen så den blir sann och planerar fasad/balkonger som samordnad period senare – i en ordning som är möjlig att finansiera utan chockhöjning.
Checklista: det ni kan göra denna vecka
- Bygg 5-års-cockpiten (alla poster År 1–5).
- Sortera posterna i risk/samordning/standard och skriv ner “vad som måste ske oavsett”.
- Beställ stamstatus innan ni låser metod.
- Ta budgetindikation för tak + stammar (och ev. fasad) och uppdatera cockpiten.
- Besluta finansieringsprincip (sparande/avgift/lån) och dokumentera den.
- Efter beslut: uppdatera 50-årsplanen direkt (så planen förblir sann).
Ekonomiuppdatering (typfall)
Hur läser du tabellen? Tillgängligt utan lån = (kassa över buffert) + (sparande som byggs upp). Om gap uppstår (🚨) behöver styrelsen välja lån, avgift eller omplanering.
Antaganden: se tabellen Ekonomi (antaganden) i början av artikeln (samma antaganden gäller för resten av serien).
Vad som nu “låses” (riktvärden enligt prislistan i artikeln)
- År 1: tak + säkerhetsbesiktningar + elcentral
- År 2: relining + OVK-paket + elstammar
- År 3–4: fasad + balkonger
År 1–5 (efter Del 1)
| År | Planerade åtgärder | Tillgängligt utan lån | Finansieringsgap |
|---|---|---|---|
| År 1 | 908 500 kr | 1 240 000 kr | – |
| År 2 | 2 302 100 kr | 971 500 kr | 🚨 1 330 600 kr |
| År 3 | 875 000 kr | 640 000 kr | 🚨 235 000 kr |
| År 4 | 720 000 kr | 640 000 kr | 🚨 80 000 kr |
| År 5 | 0 kr | 640 000 kr | – |
🚨 Beslutspunkter
- Senast inför År 2: välj avgiftshöjning och/eller låneram ≈ 1,33 Mkr (eller flytta en stor post i tid).
Styrelsen resonerar: “Vi vill helst inte höja avgiften igen. Vi tar därför en tidig bankdialog om en finansieringsram som kan användas när offerter låser beloppen – i stället för panikbeslut när projektet måste igång.”
Ladda ner mallarna nedan
- Beslutsunderlag: relining vs stambyte – Kriterier och frågor som gör valet sakligt och spårbart.
- Beslutspunkt-mall (nivåval A/B/C) – Välj minimi/rekommenderad/framtidssäkrad nivå och protokollför beslutet.
- Kommunikationsblad till boende (1 sida) – Vad som händer, när och varför – plus påverkan och kontaktvägar.
Nästa steg (diskret): Om ni vill slippa att cockpiten blir ett Excel som ingen orkar hålla uppdaterat, använd ett systemstöd där planposter, beslut och offerter kan uppdateras löpande – och där 5-årscockpit och 50-årsplan alltid hänger ihop.
Källor & fördjupning
- SBAB – avgiftshöjningar i bostadsrättsföreningar 2022–2024
- Fastighetsägarna – viktiga parametrar vid bankens kreditbedömning (PDF)
- Bostadsrätterna – underhållsplan (syfte, ekonomi, praktiskt stöd)
- Boverket – OVK (krav och intervaller)
- Renoveringscentrum (LTH) – vägledning vid relining (PDF)
- Bostadsrätterna – entreprenader, garantier och ansvar för fel
- Boverket – räkna på lönsamhet (LCC/LCA)